Покупка недвижимости в Турции для получения гражданства. Условия программы и правильный подход инвестора.

Условия турецкой программы гражданства за инвестиции лаконичны. Главное – приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. Однако есть трудность: сумма в долларах, которую покупатель видит в объявлении и даже затем в договоре купли-продажи, ничего не значит для чиновников иммиграционного ведомства.

Для участия в программе гражданства Турции за инвестиции иностранец должен приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. – как известно, порог был повышен в июне с $250 тыс.

Инвестору предоставляется максимальная свобода выбора: можно покупать один или несколько объектов, на первичном или вторичном рынке, жилую или коммерческую недвижимость, а также земельный участок.

В случае покупки недвижимости в Турции нужно предоставить следующие документы:

• Сертификат соответствия. Его получают в министерстве окружающей среды.
• Отчет по оценке имущества. В нем нужно указать рыночную цену недвижимости. Отчет составляет лицензированный специалист на основании курса продажи турецкого Центробанка на день оценки.
• Копия акта регистрации недвижимости в земельном кадастре. Ее надо заверить в соответствующем кадастровом органе.

Важное условие: продавцом обязательно должно быть турецкое физическое или юридическое лицо. Так программа обеспечивает приток инвестиций именно в Турцию, а не в те страны, которые представляют продавцы. Также для программы не подойдёт объект, на основании которого другой иностранец ранее уже получил инвестиционное гражданство. То есть купить виллу у обладателя свежего турецкого паспорта не вариант.

Важное дополнение: в январе 2022 года Турция внесла ещё одно изменение в программу гражданства за инвестиции. Отныне инвесторы должны конвертировать иностранную валюту в турецкие лиры, прежде чем вкладывать их в соответствующие активы.

Необходимо приобрести недвижимость в Турции (новое и вторичное жильё, коммерческий объект или землю) на сумму, эквивалентную $ 400 тыс. Это кадастровая стоимость объекта. Именно она должна быть указана в свидетельстве о собственности и подтверждена рапортом оценщика из аккредитованной компании. Поэтому очень многое зависит от проекта, в котором приобретается объект.

Подводные камни с подбором объекта:

Турецкие агентства недвижимости и застройщики умеют идти навстречу клиенту. Скидки, рассрочки, индивидуальные условия – типичные атрибуты сделки в Турции.

Однако у радушия есть и обратная сторона: процесс может находиться в «серой зоне». Чаще всего это означает, что не вся сумма, которую вы уплачиваете продавцу, отражается в его отчётности. Таким способом он уходит от налогов.

Важно: это никак не влияет на легитимность сделки и не ставит под сомнение право собственности. Поэтому, если вы просто покупаете жильё для себя, проблем не возникнет. Однако именно при получении инвестиционного гражданства они появляются.

Для покупки недвижимости в Турции в рамках программы гражданства за инвестиции мы должны все шаги – начиная с поиска объекта и заканчивая процессом проведения сделки – соотнести с этой целью.

Оценка объекта.

Первое, на что надо обратить внимание, – это официальная цена объекта. Иммиграционная служба будет исходить не из суммы, указанной в договоре, а из объективной оценки. Обычно говорят о «кадастровой стоимости», однако в Турции нет базы, в которой она указана для всех объектов.

Поэтому после подачи заявки на гражданство объект осмотрит эксперт из государственной комиссии. Результатом станет отчёт, в котором исходя из метража, локации и множества других параметров будет названа цена. В большинстве случаев она будет ниже фактической.

Фактически сумму, которая пойдёт в зачёт для инвестиционного гражданства, вы узнаете уже после покупки.

По нашему опыту, если вы покупаете объект в Стамбуле у крупных застройщиков, разница будет невелика – от нуля до 10%. А вот на южном побережье – в Анталье, Аланье, Бодруме, Фетхие – официальная оценка вполне может оказаться в два раза ниже цены, которую вы реально заплатили.

Что может быть не так с документами и оплатой?

Типичная ситуация: застройщик называет сумму и просит половину перевести ему официально по договору, а половину – отдать наличными. Разумеется, для инвестиционной программы эта схема не работает.

Есть и другая проблема. Предположим, вас заинтересовал проект, в котором уже продана половина. Вы готовы платить «в белую». Но устанавливать в два раза большую цену на типовую квартиру ради вас застройщик не будет. Ведь в этом случае у него возникнут проблемы с налоговой инспекцией.

Далее, для подачи заявления на гражданство у инвестора должна быть вся документация на объект, и в первую очередь тапу – свидетельство о праве собственности. Некоторые застройщики обещают выдать его, например, только через год после сделки. Это отложит на год и начало процедуры получения гражданства. Правда, есть альтернатива – подать заявку на основании нотариально заверенного контракта, но это также долгий путь.

Наконец, важно корректно провести сам платёж. Он должен быть отправлен с личного счёта покупателя на счёт продавца в турецком банке. Необходимо указать назначение платежа, а также чётко обозначить объект, его номер и адрес.

Как не сделать ошибку при подборе недвижимости в Турции под гражданство?

Итак, учитывая столь жёсткие условия, мы видим проблему, о которой говорили в самом начале: больше половины объектов, формально подходящих под программу, таковыми не являются. Что же делать?

Первое.

Прикинуть цены заранее. Можно заказать предварительную оценку объекта.

Если вы покупаете апартаменты в комплексе, можно узнать, какую оценку получил аналогичный объект.

Если приобретается вилла, предварительную оценку может дать девелопер. А его юридический департамент предоставит определённые гарантии.

Второе.

Смотреть новую недвижимость. Поисков на вторичном рынке лучше избегать. Оценка неновых объектов существенно расходится с той, которую даст эксперт иммиграционной службы.

Третье.

Ограничить выбор. Проще ориентироваться на крупнейшие города Турции. Там большинство новых объектов подходят для участия в программе. Если же вы ищете объект под себя, поиск может растянуться надолго, ведь в рамках существующих критериев придётся искать ещё и то, что нравится, – а это сложнее.

Посмотрите лучшие предложения на рынке недвижимости в Турции на побережье Средиземного и Эгейское моря, подходящие под программу получение паспорта Турции.